Покупатели спешат купить недвижимость, пока действует программы «золотой визы», пишет Bloomberg.
Солнечным утром вторника в городе Грандола, в полутора часах езды к югу от Лиссабона, Сэнди Чен выходит из Uber и готовится к просмотрам пяти различных домов, которые она запланировала на день. Когда Чен идет по тихой улице в городе с населением 14 000 человек, собаки лают, а пожилые жители, настороженные шумом, выходят из своих домов, чтобы посмотреть на посетителя. «Если я куплю здесь дом, я могу оказаться единственной китаянкой в городе», — говорит она.
Чен, пенсионерка родом из Тяньцзиня на севере Китая, спешит найти недвижимость до того, как Португалия закроет программу, предлагающую вид на жительство и возможность получения гражданства иностранцам, желающим инвестировать в страну. В 2021 году Португалия сузила ограничения на свою 11-летнюю схему «золотой визы», которая предлагает вид на жительство людям, которые инвестируют 350 000 евро. Волне достаточно купить дом и проводить в стране не менее семи дней в году.
Затем, два месяца назад, на фоне растущего недовольства ростом цен на жилье, португальское правительство заявило, что прекратит программу, как только парламент обсудит и примет пересмотренный закон. Это, вероятно, случится в ближайшие несколько недель. Но если Чен подпишет контракт и подаст заявление до того, как проголосуют законодатели, она все равно может получить визу, позволяющую ей свободно жить и путешествовать по Евросоюзу.
Исторический центр Грандолы, города в регионе Алентежу в Португалии. Фото: Луис Филипе Катарино для Bloomberg Businessweek.
После глобального финансового кризиса 2008 года Португалия и как минимум 10 других европейских стран стремились покрыть дефицит бюджета с помощью программ продажи паспортов. Ввиду отсутствия общеевропейских правил, квалификационные требования сильно различались: минимальная инвестиция в Латвии начинается с 50 000 евро; в Нидерландах — с 1,2 миллиона евро. Взамен инвесторы обычно получают возможность жить и работать в стране от трех до пяти лет, а затем им разрешается подать заявление на получение гражданства.
ЕС уже давно оказывает давление на национальные правительства, чтобы те закрыли схемы «золотых виз». Мотивируется это антидемократичностью программ, которые можно использовать для проникновения «грязных» денег в регион. «Европейские ценности не продаются», — заявил в прошлом году Дидье Рейндерс, комиссар ЕС по вопросам юстиции и защиты прав потребителей.
Теперь, когда большинство европейских стран снова обрели стабильную финансовую основу, некоторые популярные места уже не ждут инвесторов так сильно. Ирландия закрыла свою схему 15 февраля. А Греция заявляет, что удвоит порог инвестиций до 500 000 евро в нескольких ключевых местах, включая Афины. По словам визовых консультантов, по мере свертывания португальской и ирландской программ наблюдается всплеск интереса к Греции и Испании.
Общеевропейскую статистику трудно найти, но есть данные, свидетельствующие о том, что значительное большинство людей, пользующихся преимуществами программ, проживают в Китае.
В Ирландии, которая предоставила вид на жительство в обмен на инвестиции в размере 500 000 евро покупателям с личным состоянием не менее 2 миллионов евро, граждане Китая составляют более 90% из 1727 заявок, одобренных в общей сложности до конца 2022 года. В Португалии они составляют почти половину из 11 758 золотых виз, выданных с 2012 года. В Греции эта цифра составляет почти 60% от 12 818 виз, выданных с 2013 года. До начала конфликта с Украиной заявки подавало довольно много россиян. Также среди заявителей, в последнее несколько лет, появилось немало американцев.
Грандола. Фото: Луис Филипе Катарино для Bloomberg Businessweek
По данным Европарламента, эти программы приносили крупные деньги на рынки недвижимости — около 3,5 млрд евро в год с 2016 по 2019 год. А в Португалии пересмотренный в 2015 году закон был призван стимулировать улучшение жилищного фонда за счет снижения на треть инвестиционного порога для заявителей, покупающих дом, нуждающийся в ремонте. Это было серьезной причиной, почему из пяти просмотров, которые Чен запланировал в Португалии, четыре объекта были старше 30 лет.
В Лиссабоне эта политика, в сочетании с отменой контроля за арендной платой и мощной кампанией по привлечению туристов, привела к контрастным преобразованиям. Кайш-ду-Содре, когда-то песчаный прибрежный район с узкими улочками, вдоль которых стояли бордели, теперь переполнен изящными отелями, апартаментами с краткосрочной арендой, ресторанами для гурманов и роскошными бутиками. Вдоль главной артерии 133-летний рыбный и фермерский рынок был превращен в продуктовый павильон, который ежегодно привлекает около 4 миллионов посетителей.
Но растущие цены на жилье породили мнение, что богатые обладатели «золотой визы» переоценивают возможности местных жителей. По данным сайта Idealista, в Лиссабоне средняя стоимость жилой недвижимости утроилась с 2015 года. Согласно правительственным данным, в Афинах средние цены на жилье за последние пять лет подскочили на 48%. В Дублине они выросли на 130% с 2012 года.
Рост цен вызвал протесты, в ходе которых участники марша выражали недовольство программами «золотых виз», джентрификацией (англ. Gentrification — реконструкция пришедших в упадок городских кварталов путём благоустройства и последующего привлечения более состоятельных жителей), аренде по типу Airbnb и отсутствию доступного жилья. В Лиссабоне 1 апреля сотни людей вышли на улицы, бросая в полицию камни и бутылки. В Афинах протесты против джентрификации и спекуляции недвижимостью стали неотъемлемой частью городского ландшафта с 2019 года, когда к власти пришло правительство, которое считалось благосклонным к иностранным инвесторам.
Негативную реакцию получали даже страны, которые выдают относительно мало таких виз. Испания, где гражданство можно получить за 500 000 евро и 10 лет проживания, в 2022 году выдала всего 136 золотых виз. Тем не менее, нередко можно услышать ворчание местных жителей по поводу их влияния на рынок жилья. «Некоторым джентльменам легко прийти и запросить вид на жительство, купив дом за полмиллиона евро», — возмущается Иньиго Эррехон, лидер испанской политической партии Más Paísе. «Это выглядит почти колониально».
Алентежу, Португалия. Фото: Tinker Street/Gallerystock
Тем не менее, рыночные данные показывают, что золотые визы мало влияют на стоимость недвижимости. В Ирландии ежегодно выдается всего несколько сотен виз, а на рынке, на котором в 2022 году было совершено 60 000 сделок с жильем. «Эта схема оказала очень незначительное влияние», — подтверждает Ронан Лайонс, профессор экономики Дублинского Тринити-колледжа. Недвижимость, купленная в рамках программы Португалии, составляет примерно 0,3% от 300 000 ежегодных сделок с недвижимостью в стране, по данным Агентства брокерской компании по недвижимости. «Этого недостаточно, чтобы что-то изменить», — соглашается Айрес Нето, управляющий партнер португальского офиса компании.
Люди, работающие с этими программами, говорят, что любая обратная реакция будет временной. Страны по всему миру уже давно осознали преимущества привлечения квалифицированных, богатых иммигрантов, готовых финансировать новый бизнес, устверждает Нури Кац, основатель компании Apex Capital Partners, предоставляющей гражданство через инвестиции. «Вряд ли это изменится. Хотя подобные программы могут быть реформированы, они не будут прекращены».
К концу своего дня в Грандоле Чен сузила выбор до двух мест. Один представлял собой одноэтажный зелено-белый дом на участке, усеянном апельсиновыми деревьями; другой представлял собой заброшенный дом с четырьмя спальнями и садом площадью два акра, который пустовал, по крайней мере, последние полвека. Если Португалия продлит льготный период для последнего раунда инвесторов с золотой визой, она, скорее всего, остановит свой выбор на одном из этих двух. Но если и пропустит это окно возможностей, Чен все равно с оптимизмом смотрит в будущее — в конечном итоге где-нибудь, но получит визу. «Когда наступит следующий финансовый кризис, и они снова возьмутся за государственные финансы, — размышляет она, — они вновь откроют схемы золотых виз и позволят нам инвестировать».
Перевод Станислава Прыгунова, специально для «БВ»
